1 세율 분기점
**보유기간별 세율**
• **1년 미만**: 70% (단기 양도세)
• **1~2년 미만**: 60%
• **2년 이상**: 누진세율 6~45%
**조정지역 다주택 가산세**
• 2주택 +20%p
• 3주택 +30%p
• 단기 + 다주택 = 최대 100% 양도세
**예시: 1주택 매도, 차익 5억**
**1년 미만**
- 70% × 5억 = **3.5억**
**1~2년**
- 60% × 5억 = **3억**
**2년 이상 (장기)**
- 누진 35% × 5억 = **1.75억**
- 장기보유공제 적용 (3년↑ 6%, 10년↑ 30%)
- 약 1.4억 → **차이 2.1억 절세**
**예시 2: 다주택 조정지역**
- 2주택 + 1년 미만 = 70% + 20%p = **90%**
- 5억 차익 → **4.5억 양도세**
2 장기보유공제·합산 보유
**장기보유공제 (1세대1주택)**
• 3년 보유: 6% 공제
• 5년: 16%
• 10년: 30%
• 15년: 30% (한도)
**1세대1주택 비과세 12억**
• 2년 보유 (조정지역 2년 거주)
• 12억 한도 비과세
• 12억 초과 누진 + 장기보유공제
**합산 보유 (상속·증여)**
• 부모 보유 + 자녀 보유 합산
• 단기 매도해도 장기 인정
**예시: 부모 10년 보유 + 자녀 1년 보유 후 12억 매도**
• 합산: 11년 (장기 + 장특공제 30%)
• 자녀 무주택 → 1주택 비과세
• 양도세 = 0
**장기보유공제 시뮬 (15억 매도, 차익 5억, 10년 보유)**
• 차익 5억 - 1.5억 (30% 공제) = 3.5억
• 누진 35% × 3.5억 = **1.225억**
• 단기 (1년 미만) 대비 70% × 5억 = 3.5억 → **2.275억 절세**
3 절세 전략·이슈
**5가지 절세 전략**
**1. 2년 이상 보유** 절대
- 단기 가산 회피
- 누진세율 6~45%
**2. 1세대1주택 + 2년 거주**
- 비과세 12억
- 장기보유공제
**3. 일시적 2주택 활용**
- 신규 매수 + 3년 내 기존 매도
- 비과세 적용
**4. 부부 공동명의**
- 양도세 분산
- 누진세율 ↓
**5. 임대 등록 (8년·10년)**
- 양도세 50~70% 감면
- 종부세 합산 배제
**가산세 위험**
- 단기 매도 → 70% + 가산세
- 다주택 + 조정 → 최대 100%
- 비과세 박탈 (다주택 자녀)
- 시가 부정확 → 추징
4 실무 팁
1. **2년 이상 보유** 절대 의무 — 단기 가산 회피
2. **1세대1주택 비과세** — 매도 전 자녀 주택 정리
3. **일시적 2주택 3년 룰** — 신규 + 3년 내 기존
4. **장기보유공제 10년** — 30% 공제 절세
5. **부부 공동명의** — 양도세 + 종부세 분산
6. **임대 등록 8년·10년** — 50~70% 감면
7. **합산 보유** — 상속·증여 시 단기 매도 안전
8. **세무사 자문** — 5억↑ 차익 시뮬 필수