1 신고 의무·세율
**한국 거주자 정의**
• 연 183일↑ 한국 체류
• 거주지·가족 한국에 등록
• 직업·자산 중심지 한국
**한국 양도세 적용**
• 한국 부동산과 동일한 누진세율 (6~45%)
• 1세대1주택 비과세 12억 — **외국 부동산은 X**
• 장기보유공제 30% (다주택 동일 적용)
**외국 양도세** (국가별)
• 미국: 15~20% 장기 / 22~37% 단기
• 일본: 15.315% 장기 / 30.63% 단기
• 중국: 15~25%
• EU: 국가별 (스페인 19% 등)
**외국납부세액공제 한도**
• 한국 산출세액 × (해외소득 / 종합소득)
• 5년 이월공제 가능
2 신고·환산
**환산 환율**
• 양도일 매매기준율 (한국은행)
• 취득가도 동일 환율 적용
**예시: 미국 콘도 매도 ($300K → 약 4억)**
- 취득가: 2018년 $200K (당시 환율 1,100 = 2.2억)
- 양도가: 2026년 $300K (현재 환율 1,300 = 3.9억)
- 양도차익: 1.7억 (환율 차익 포함)
- 미국세 (장기보유): 15% × $100K × 1,300 = 1,950만
- 한국세: 1.7억 × 35% (다주택 누진) = 약 5,950만
- 외국납부세액공제: 1,950만
- **실제 한국 납부: 약 4,000만**
**필수 서류**
• 매매계약서 (외국 + 영문)
• 외화 결제 자료
• 외국 양도세 영수증·환산
• 환율표 (한국은행)
• 외국 부동산 등기 자료
**홈택스 5분 신고**
① 양도소득세 → 외국 자산 부분
② 외화 환산 + 환율 입력
③ 외국납부세액공제 + 영수증 첨부
④ 누진세율 + 한도 자동 산정
3 이중과세 방지·예외
**조세조약 적용**
• 한미·한일·한중 조세조약 우선
• 양도세는 부동산 소재국 우선 과세 (기본)
• 한국 거주자도 한국 신고 의무 (양국 신고)
• 외국납부세액공제로 이중과세 방지
**비거주자 (한국 외 거주)**
• 한국 외 거주 + 외국 부동산 양도
• 한국 신고 의무 X (단, 한국 부동산은 의무)
**해외 자산 신고 의무 (별도)**
• 자산 5억↑ → 매년 6월 자산신고 의무
• 미신고 시 가산세 (자산 가치의 0.5~1%)
• 양도세와 별도
**환율 차익 vs 가치 상승**
• 환율 차익도 양도차익에 포함
• 분리 X — 통합 누진세율
4 실무 팁
1. **외국납부세액공제 적극 활용** — 5년 이월공제
2. **W-8BEN·증명서** 외국 양도세 입증
3. **환율 자료 5년 보관** (한국은행 매매기준율)
4. **자산 5억↑ 신고 별도** — 매년 6월
5. **장기보유공제 30%** (다주택 동일)
6. **1세대1주택 비과세 X** — 외국 부동산은 별도 적용
7. **부부 공동명의** — 누진 분산 (한국 양도세)
8. **5년 경정청구** — 누락된 외국납부세액공제 회수
9. **매도 시점 환율** 고려 — 환율 약세 시 차익↑