# ⏱️ 양도세 단기 vs 장기 (1년·2년 룰)

> **1년 미만 70%, 1~2년 60%, 2년↑ 누진 — 부동산 매도 타이밍 핵심.**
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> Updated: 2026-05-12
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## 개요

양도소득세는 보유기간에 따라 세율이 크게 달라진다. 1년 미만 매도 시 70%, 1~2년 60%, 2년 이상 보유 시 일반 누진세율(6~45%) 적용. 조정지역 다주택 추가 가산세까지 합치면 단기 매도는 매우 비싸진다. 장기 보유 후 매도 + 1세대1주택 비과세 + 합산 보유 활용이 절세 핵심.

## 1. 세율 분기점

**보유기간별 세율**
• **1년 미만**: 70% (단기 양도세)
• **1~2년 미만**: 60%
• **2년 이상**: 누진세율 6~45%

**조정지역 다주택 가산세**
• 2주택 +20%p
• 3주택 +30%p
• 단기 + 다주택 = 최대 100% 양도세

**예시: 1주택 매도, 차익 5억**
**1년 미만**
- 70% × 5억 = **3.5억**

**1~2년**
- 60% × 5억 = **3억**

**2년 이상 (장기)**
- 누진 35% × 5억 = **1.75억**
- 장기보유공제 적용 (3년↑ 6%, 10년↑ 30%)
- 약 1.4억 → **차이 2.1억 절세**

**예시 2: 다주택 조정지역**
- 2주택 + 1년 미만 = 70% + 20%p = **90%**
- 5억 차익 → **4.5억 양도세**

## 2. 장기보유공제·합산 보유

**장기보유공제 (1세대1주택)**
• 3년 보유: 6% 공제
• 5년: 16%
• 10년: 30%
• 15년: 30% (한도)

**1세대1주택 비과세 12억**
• 2년 보유 (조정지역 2년 거주)
• 12억 한도 비과세
• 12억 초과 누진 + 장기보유공제

**합산 보유 (상속·증여)**
• 부모 보유 + 자녀 보유 합산
• 단기 매도해도 장기 인정

**예시: 부모 10년 보유 + 자녀 1년 보유 후 12억 매도**
• 합산: 11년 (장기 + 장특공제 30%)
• 자녀 무주택 → 1주택 비과세
• 양도세 = 0

**장기보유공제 시뮬 (15억 매도, 차익 5억, 10년 보유)**
• 차익 5억 - 1.5억 (30% 공제) = 3.5억
• 누진 35% × 3.5억 = **1.225억**
• 단기 (1년 미만) 대비 70% × 5억 = 3.5억 → **2.275억 절세**

## 3. 절세 전략·이슈

**5가지 절세 전략**

**1. 2년 이상 보유** 절대
- 단기 가산 회피
- 누진세율 6~45%

**2. 1세대1주택 + 2년 거주**
- 비과세 12억
- 장기보유공제

**3. 일시적 2주택 활용**
- 신규 매수 + 3년 내 기존 매도
- 비과세 적용

**4. 부부 공동명의**
- 양도세 분산
- 누진세율 ↓

**5. 임대 등록 (8년·10년)**
- 양도세 50~70% 감면
- 종부세 합산 배제

**가산세 위험**
- 단기 매도 → 70% + 가산세
- 다주택 + 조정 → 최대 100%
- 비과세 박탈 (다주택 자녀)
- 시가 부정확 → 추징

## 4. 실무 팁

1. **2년 이상 보유** 절대 의무 — 단기 가산 회피
2. **1세대1주택 비과세** — 매도 전 자녀 주택 정리
3. **일시적 2주택 3년 룰** — 신규 + 3년 내 기존
4. **장기보유공제 10년** — 30% 공제 절세
5. **부부 공동명의** — 양도세 + 종부세 분산
6. **임대 등록 8년·10년** — 50~70% 감면
7. **합산 보유** — 상속·증여 시 단기 매도 안전
8. **세무사 자문** — 5억↑ 차익 시뮬 필수

## ❓ 자주 묻는 질문

**Q. 단기 양도세?**

A. 1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년↑ 누진 (6~45%). 조정지역 다주택 추가 가산.

**Q. 장기보유공제?**

A. 1세대1주택 — 3년 6%, 5년 16%, 10년↑ 30% (한도).

**Q. 절세 핵심?**

A. 2년 이상 보유 + 1주택 비과세 12억 + 부부 공동 + 임대 등록.

## 🔗 관련 계산기

- [capital-gains](https://taxwise.guru/calculators/capital-gains)
- [comprehensive-real-estate-tax](https://taxwise.guru/calculators/comprehensive-real-estate-tax)

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Cite as: TaxWise Editorial. "양도세 단기 vs 장기 (1년·2년 룰)". TaxWise, 2026. https://taxwise.guru/term/short-vs-long-capital-gains