1 취득가·보유기간 산정
**취득가 (취득일)**
• 일반 매도: 본인 매수 시점 시가
• **상속 매도: 사망일 시가** (상속 평가액)
• 시세 차익 산정 핵심
**보유기간**
• 피상속인 보유기간 + 상속인 보유기간 합산
• 양도세 단기/장기 분기점
• 1세대1주택 비과세 보유 요건 합산
**예시: 부모가 10년 보유 부동산 → 자녀 상속 → 2년 후 매도**
• 자녀 보유: 2년
• 합산 보유: 12년 (장기)
• 1세대1주택 비과세 가능 (2년 보유 + 합산)
**시가 산정**
• 사망일 ± 6개월 평가
• 감정평가서 또는 공시지가
• 상속세 신고 시 동일 시가 사용
2 양도세·1주택 비과세
**5년 내 매도 (단기 양도세 회피)**
• 일반 단기 매도: 1년 미만 70% / 2년 미만 60%
• 상속 부동산: 합산 보유 적용 → 단기 양도세 회피
**1세대1주택 비과세 12억**
• 상속 1주택 + 자녀 무주택자
• 합산 보유 2년↑ → 비과세
• 시가 12억 한도
**일시적 2주택 (상속)**
• 상속 1주택 + 기존 자녀 1주택
• 5년 내 기존 매도 → 비과세
• 또는 신규 매수 후 3년 내 매도
**예시: 부모 10년 보유 → 자녀 상속 (시가 8억) → 1년 후 9억 매도**
• 차익: 9억 - 8억 = **1억**
• 합산 보유: 11년 (장기)
• 1세대1주택 비과세 (자녀 무주택)
• 양도세 = **0**
**예시 2: 차익 5억 매도**
- 12억 비과세 한도 내 → 0
- 12억 초과 → 누진세율
3 이중과세·환수·이슈
**상속세 vs 양도세 이중과세**
• 상속세: 시가 - 5억 일괄공제 + 30억 배우자 공제
• 양도세: 매도가 - 상속 시가 (취득가)
• 양자 분리 — 동일 시가 사용 핵심
**가산세 위험**
• 상속 6개월 내 미신고 → 가산세 20%
• 시가 평가서 부정확 → 추징
• 양도세 누락 → 가산세 20%
**상속세 + 양도세 시뮬 (시가 12억 부동산)**
• 상속세: 12억 - 5억 일괄 = 7억 → 누진 약 1.4억
• 양도세 (15억 매도): 15억 - 12억 = 3억 차익 → 비과세 1주택
• **합계 약 1.4억**
**5년 보관**
• 상속 시가 평가서·상속세 신고서·매도 계약서
• 상속세 + 양도세 동일 자료
• 세무조사 시 1순위
4 실무 팁
1. **사망일 시가 평가** 즉시 — 6개월 내 감정평가 권장
2. **합산 보유** 활용 — 자녀 단기 매도해도 장기 인정
3. **1세대1주택 비과세** — 자녀 무주택 + 합산 2년↑
4. **일시적 2주택 활용** — 상속 + 기존 5년 내 정리
5. **상속세 동일 시가** 사용 — 양도세와 일치
6. **5년 보관** 시가 평가서·상속세 신고서·계약서
7. **세무사 자문** — 12억↑ 부동산 상속
8. **다주택 자녀 주의** — 비과세 박탈 + 양도세 가산