1 공제율 (1세대1주택자)
**보유 + 거주 합산 최대 80%**
| 보유 | 보유 공제 | + 거주 (보유와 동일 기간) | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | + 12% | 24% |
| 5년 | 20% | + 20% | **40%** |
| 7년 | 28% | + 28% | **56%** |
| 10년 | 40% | + 40% | **80%** |
| 15년↑ | 40% | + 40% | 80% (한도) |
**조건**
• 1세대1주택자만 적용
• 보유: 양도일 기준 보유 연수
• 거주: 보유 기간 중 실제 거주 연수
• 양도가액 12억 초과분만 과세 → 그 부분에 적용
2 공제율 (다주택자)
**보유만 인정 최대 30%**
| 보유 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 10년 | 20% |
| 15년 | 30% (한도) |
**조건**
• 보유 + 거주 = 보유만 인정 (거주 추가 X)
• 1년당 2% 공제 (3년 6% → 15년 30%)
• 다주택자 중과세율(20~30%p) 별도 적용 (현행 한시 유예)
**부동산 양도 시 가장 유리한 절세는 1세대1주택 비과세 12억 + 장기보유공제 80%**
3 상가·토지 공제
**상가·오피스텔·토지**
• 보유만 인정 (거주 X)
• 1년당 2~5% 공제
• 최대 30%
**나대지·임야**
• 일반 1년당 2% (15년 30% 한도)
• 자경(농민) 1년당 5% (15년 75% — 일부 농지)
**예시: 다주택자 5년 보유 토지 매도**
• 양도차익 1억
• 장기보유공제: 1억 × 10% = 1,000만 차감
• 잔액 9,000만 × 누진세율
**예시: 1세대1주택자 10년 보유·거주 12억 매도**
• 비과세 12억 이하 → 양도세 0원
• 12억 초과분만 과세, 그 부분에 80% 공제
4 실무 팁
1. **보유 + 거주 기간 입증** — 등기부등본 + 주민등록 5년 보관
2. **거주 기간 인정 조건** — 양도일 기준 보유 기간 중 거주
3. **상속·증여 받은 주택** — 피상속인 보유 기간 합산 가능
4. **재건축 주택** — 종전 주택 보유 기간 합산
5. **일시적 2주택** — 1주택자 인정 (3년 내 처분 시 80% 공제)
6. **다주택자도 임대등록** — 임대사업자 등록 시 일부 우대
7. **거주 7년↑ 임박** — 56% (보유) + 56% (거주) = 80% 한도 도달, 매도 시점 신중
8. **5년 경정청구** — 과거 양도세 누락 공제 회수 가능