# 🏠 장기보유특별공제

> **주택·토지 양도 시 보유·거주기간별 6~80% 양도차익 공제 — 1주택자 vs 다주택자 차등.**
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> Updated: 2026-05-12
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## 개요

장기보유특별공제는 부동산을 오래 보유·거주한 사람에게 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도. 1세대1주택자는 보유+거주 합산 최대 80%, 다주택자는 보유만 최대 30%로 차등. 단순 보유만으로도 매년 4~6%씩 공제율이 누적되어 장기 보유자의 양도세 부담을 크게 줄임.

## 1. 공제율 (1세대1주택자)

**보유 + 거주 합산 최대 80%**

| 보유 | 보유 공제 | + 거주 (보유와 동일 기간) | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | + 12% | 24% |
| 5년 | 20% | + 20% | **40%** |
| 7년 | 28% | + 28% | **56%** |
| 10년 | 40% | + 40% | **80%** |
| 15년↑ | 40% | + 40% | 80% (한도) |

**조건**
• 1세대1주택자만 적용
• 보유: 양도일 기준 보유 연수
• 거주: 보유 기간 중 실제 거주 연수
• 양도가액 12억 초과분만 과세 → 그 부분에 적용

## 2. 공제율 (다주택자)

**보유만 인정 최대 30%**

| 보유 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 10년 | 20% |
| 15년 | 30% (한도) |

**조건**
• 보유 + 거주 = 보유만 인정 (거주 추가 X)
• 1년당 2% 공제 (3년 6% → 15년 30%)
• 다주택자 중과세율(20~30%p) 별도 적용 (현행 한시 유예)

**부동산 양도 시 가장 유리한 절세는 1세대1주택 비과세 12억 + 장기보유공제 80%**

## 3. 상가·토지 공제

**상가·오피스텔·토지**
• 보유만 인정 (거주 X)
• 1년당 2~5% 공제
• 최대 30%

**나대지·임야**
• 일반 1년당 2% (15년 30% 한도)
• 자경(농민) 1년당 5% (15년 75% — 일부 농지)

**예시: 다주택자 5년 보유 토지 매도**
• 양도차익 1억
• 장기보유공제: 1억 × 10% = 1,000만 차감
• 잔액 9,000만 × 누진세율

**예시: 1세대1주택자 10년 보유·거주 12억 매도**
• 비과세 12억 이하 → 양도세 0원
• 12억 초과분만 과세, 그 부분에 80% 공제

## 4. 실무 팁

1. **보유 + 거주 기간 입증** — 등기부등본 + 주민등록 5년 보관
2. **거주 기간 인정 조건** — 양도일 기준 보유 기간 중 거주
3. **상속·증여 받은 주택** — 피상속인 보유 기간 합산 가능
4. **재건축 주택** — 종전 주택 보유 기간 합산
5. **일시적 2주택** — 1주택자 인정 (3년 내 처분 시 80% 공제)
6. **다주택자도 임대등록** — 임대사업자 등록 시 일부 우대
7. **거주 7년↑ 임박** — 56% (보유) + 56% (거주) = 80% 한도 도달, 매도 시점 신중
8. **5년 경정청구** — 과거 양도세 누락 공제 회수 가능

## ❓ 자주 묻는 질문

**Q. 1주택자 최대?**

A. 보유+거주 합산 80% (10년 이상). 12억 초과분에 적용.

**Q. 다주택자 최대?**

A. 보유만 인정 30% (15년). 거주 추가 안 됨.

**Q. 상속 주택 보유 기간?**

A. 피상속인 보유 기간 합산 가능. 등기부등본·상속등기 입증.

## 🔗 관련 계산기

- [capital-gains](https://taxwise.guru/calculators/capital-gains)
- [jointly-titled](https://taxwise.guru/calculators/jointly-titled)

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Cite as: TaxWise Editorial. "장기보유특별공제". TaxWise, 2026. https://taxwise.guru/term/long-term-deduction