1 재산세 구조 (7·9월)
**재산세 = 시가표준액 × 공정가율 × 세율**
**세율**
- 주택: 0.1~0.4% (누진)
- 상가·오피스: 0.25%
- 토지: 0.07~0.4%
**납부 시점**
- 7월: 주택 1/2 + 상가·토지 100%
- 9월: 주택 1/2
**예시: 시가 10억 주택 (공시가 7억)**
- 시가표준액 7억 × 공정가율 60% = 4.2억 과세
- 0.4% × 4.2억 = **약 168만/년** 재산세
- 7월 84만 + 9월 84만
**감면**
- 1세대1주택 (60세↑): 30% 감면
- 65세↑: 30~50% 감면
- 70세↑·5년 보유: 80% 감면
2 종부세 구조 (12월)
**종부세 = 공시가 - 한도 × 세율 × 공정가율**
**1주택자 비과세 한도**
- 12억 (단독)
- 18억 (부부 공동)
**다주택자 한도**
- 6억 (단독)
- 12억 (부부 합산)
**세율 (누진)**
- 1주택: 0.5~3.0%
- 다주택 조정: 0.5~6.0% (중과)
- 법인: 5~6% (단일)
**예시 1: 1주택 단독 시가 15억 (공시 10.5억)**
- 한도 12억 미달 → **종부세 0**
**예시 2: 1주택 단독 시가 25억 (공시 17.5억)**
- 17.5 - 12 = 5.5억 과세
- 0.7% × 5.5억 × 60% = **약 231만**
**예시 3: 다주택 부부 합산 30억**
- 18억 한도 초과 → 12억
- 1.0% × 12억 × 60% = **720만**
3 절세 5종
**1. 부부 공동명의 (18억 한도)**
- 단독 12억 → 부부 18억
- 매년 800만+ 절세
**2. 1세대1주택 비과세**
- 1주택 + 60세↑ 30% 감면
- 65세↑ 50% / 70세↑ 80%
**3. 임대주택 등록 (8년·10년)**
- 합산 배제 신청 (9월 16~30일)
- 종부세 0 (등록 임대주택)
- 양도세 50~70% 감면
**4. 다주택 → 1주택 정리**
- 비조정 → 조정 매도 순서
- 1주택 비과세 결합
**5. 9월 16~30일 합산배제 매년**
- 임대주택·기숙사 합산 배제
- 매년 신청 의무
**예시: 다주택 4채 (각 5억) → 8년 등록**
- 미등록: 종부세 800만/년 + 5년 4,000만
- 등록 + 합산배제: **0 + 양도세 50% 감면**
- 5년 누적 약 6,000만 절세
4 실무 팁
1. **9월 16~30일 합산배제** 매년 신청 — 누락 시 부과
2. **부부 공동명의 18억** — 단독 12억 대비 6억 추가
3. **1세대1주택 + 60세↑ 30% 감면**
4. **임대주택 등록 8년·10년** — 종부세 0 + 양도세 50~70%
5. **6월 1일 기준** — 매도 시점 결정 (5/31 매도 vs 6/2 매도)
6. **재산세 7·9월** 분할 납부
7. **5년 보관** — 공시가·납부·감면 자료
8. **세무사 자문** — 다주택 + 18억↑ 자산