1 적용 조건
**기본 자격 (모든 조건 충족)**
• 1세대1주택자
• 양도일 기준 1주택 보유 (12/31 기준)
• 2년 이상 보유
• 양도가 12억 이하
**조정대상지역**
• 2년 보유 + **2년 거주** 추가 (2017.8 이후 매수)
• 일반 지역: 2년 보유만
**1세대1주택 정의**
• 본인 + 배우자 + 동거 자녀 = 1세대
• 동거 자녀: 만 30세 이상 또는 결혼 시 별도 세대
• 1세대 1주택 보유
**일시적 2주택**
• 종전 주택 + 신규 주택
• **3년 내 종전 주택 처분** → 1주택자 인정
• 2017.8 이후 매수: 2년 거주 + 3년 처분
2 12억 초과 케이스
**12억 초과 매도 시 (예시)**
매도가 13억, 취득가 5억
- 양도차익: 8억
- 12억까지 비과세 → 12/13 비율
- 과세 양도차익: 8억 × (1 - 12/13) = **약 6,154만**
- 장기보유공제 80% (10년 보유·거주): **1,231만**
- 누진세율 적용
**매도가 15억 (취득가 5억)**
- 양도차익: 10억
- 과세분: 10억 × (3/15) = **2억**
- 장기보유공제 80% = 4,000만
- 누진세율 적용
**매도가 12억 이하**
- 양도세 0원 (전액 비과세)
- 신고는 X (단, 양도일 + 2개월 신고 권장)
3 실수·예외
**자격 박탈 위험**
• 양도 후 30일 내 신규 매수 → 1주택자 X (다주택)
• 동거 자녀 별도 세대 분리 후 자녀 명의 주택 → 1세대1주택 박탈
• 양도일 기준 다주택 → 비과세 X
**일시적 2주택 활용**
• 신규 주택 매수 후 종전 주택 3년 내 처분
• 신규 주택 매수일 기준 1년 이상 종전 주택 보유
• 2017.8 이후 매수 시 2년 거주 추가
**상속 주택**
• 상속 받은 주택 + 본인 1주택 → 일시적 2주택 인정
• 5년 내 처분 시 1주택자 인정
**증여·재건축**
• 종전 주택 보유 기간 합산
• 재건축 시 재건축 입주권으로 인정
4 실무 팁
1. **2년 보유 + 12억 이하** 최강 절세 — 양도세 0원
2. **조정대상지역 2년 거주** 추가 의무
3. **양도일 + 2개월 신고** — 비과세도 신고 권장 (자료 정리)
4. **일시적 2주택 3년 내 처분** — 신규 매수 시 종전 처리 시점 신중
5. **동거 자녀 별도 세대** — 만 30세↑ 또는 결혼 시 자녀 명의 주택 가능
6. **상속 주택** 일시적 2주택 인정 (5년 내 처분)
7. **공동명의 분산** — 부부 1/2 → 12억 비과세 + 종부세 18억
8. **5년 경정청구** — 누락된 비과세 인정 회수