1 적용 대상·기준
**적용 대상**
• 부동산 임대 사업자 (개인·법인)
• 임대보증금 3억 초과
• 다주택자·상가·오피스 임대
**비적용 (제외)**
• 1주택 임대 (비과세)
• 임대보증금 3억 이하
• 학생 기숙사 (특례)
• 사회 임대주택 일부
**산식**
간주임대료 = (보증금 - 3억) × **3.5%** (2026 정기예금이자율)
**예시: 보증금 5억**
- (5억 - 3억) × 3.5% = **700만/년**
- 종합소득 합산
**예시 2: 다주택 보증금 합산 10억**
- (10억 - 3억) × 3.5% = **2,450만/년**
- 누진세율 35% 적용 시 약 **858만 추가 종소세**
2 산정·신고
**산정 시점**
• 매년 12월 31일 보증금 잔액
• 정기예금이자율 매년 변동 (3~4%)
• 신축·재계약 보증금 증감 반영
**필요 자료**
• 임대차 계약서
• 보증금 입금 증빙
• 수정·갱신 계약서
• 보증금 환불 증명 (퇴거 시)
**홈택스 신고**
• 종합소득세 5월 (개인)
• 법인세 3월 (법인 12월 결산)
• 사업장현황 신고 2월
**주의**
• **다주택 보증금 합산** 적용 (1주택 외)
• 상가·오피스도 포함
• 동일인 임대 보증금 합산
**예시 3: 1주택 + 상가 보증금 합산 8억**
- 1주택 보증금 비과세
- 상가 보증금 5억 → (5억 - 3억) × 3.5% = 700만 간주임대료
- 1주택 임대료 + 상가 임대료 + 700만 간주 = 종합소득
3 절세 전략·이슈
**5가지 절세 전략**
**1. 월세 전환 (보증금 ↓)**
- 보증금 5억 → 1억
- 월세 +200만/월 (연 2,400만)
- 간주임대료 700만 → 0
- 단, 월세는 100% 종소세 vs 간주는 35% 만
**2. 가족 분산 임대**
- 부부 공동명의 임대
- 보증금 3억씩 분산 → 비과세
- 부부 종합소득 분산 효과
**3. 1주택 외 임대 정리**
- 다주택 → 1주택 매도
- 1주택 임대 비과세 활용
**4. 법인 전환**
- 임대법인 9% (개인 35%↑)
- 보증금 간주임대료 법인 사업소득
- 법인세 + 배당세 분리
**5. 임대 분리과세 vs 종합과세**
- 연 임대 2,000만 미만: 분리과세 14%
- 2,000만↑: 종합과세 (35%↑)
- 간주임대료 합산 후 시뮬
**가산세 위험**
- 미신고 → 가산세 20%
- 보증금 누락 → 추징 + 가산세 40%
- 5년 보관 의무 (임대차 계약서)
4 실무 팁
1. **3억 한도** 매년 점검 — 보증금 인상 시 즉시 영향
2. **다주택 보증금 합산** — 1채씩 분산 인식 X
3. **월세 전환 시뮬** — 종소세 vs 간주 비교
4. **부부 공동명의** — 분산 임대로 3억씩
5. **법인 전환** — 매출 5,000만↑ 임대 시
6. **분리과세 vs 종합과세** — 2,000만 분기점
7. **5년 보관** 임대차 계약서·보증금 입금 증빙
8. **세무사 자문** — 다주택 + 상가 복잡