양도소득세는 보유기간에 따라 70%~6%로 11배 차이. 1년 미만 매도 = 단기 양도세 70%, 2년 이상 = 누진 (35%) + 장기보유공제 (10년 30%) → 절세 효과 2억↑.
**3단계 세율**
1. **1년 미만**: **70%** (단기)
2. **1~2년**: **60%**
3. **2년 이상**: 누진 6~45% + 장특공제
**조정지역 다주택 추가**
- 2주택: +20%p
- 3주택: +30%p
- 단기 + 다주택 = 최대 **100%**
**5분 시뮬 (5억 차익 매도)**
**1년 미만 (단기)**
- 70% × 5억 = **3.5억**
**1~2년**
- 60% × 5억 = **3억**
**2년 이상 (장기, 일반 누진 35%)**
- 35% × 5억 = **1.75억**
**10년 보유 + 장특공제 30%**
- 5억 - 1.5억 (30%) = 3.5억
- 35% × 3.5억 = **1.225억**
- **2.275억 절세** (단기 대비)
**예시 2: 다주택 조정지역 1년 미만**
- 2주택 + 1년 미만 = 70% + 20%p = **90%**
- 5억 차익 → **4.5억 양도세**
- 양도 의미 X
**5가지 절세 전략**
**1. 2년 이상 보유 절대**
- 단기 가산 회피
- 누진세율 35%
**2. 1세대1주택 비과세 12억**
- 2년 보유 (조정 2년 거주)
- 12억 한도
**3. 일시적 2주택 활용**
- 신규 + 3년 내 기존 매도
- 비과세 결합
**4. 부부 공동명의 분산**
- 양도세 분산
- 누진세율 ↓
**5. 임대 등록 (8년·10년)**
- 양도세 50~70% 감면
**홈택스 5분 신고**
① 매도 계약서 + 등기부 등본
② 매도일 + 2개월 예정신고
③ 다음해 5/31 확정신고
④ 1주택 비과세 신청서 (해당 시)
⑤ 5년 보관
**5가지 즉시 적용**
1. **2년 이상 보유** 절대 — 단기 회피
2. **10년 보유** — 장특공제 30%
3. **부부 공동명의** — 양도세 분산
4. **일시적 2주택 3년 룰** — 비과세 결합
5. **세무사 자문** — 5억↑ 차익 필수
**가산세 위험**
- 단기 매도 → 70% + 가산세
- 비과세 박탈 (다주택 자녀)
- 시가 부정확 → 추징
- 양도세 미신고 → 가산세 20%
**활용 케이스**
- 부동산 매도 검토자
- 갈아타기·일시적 2주택
- 다주택 정리
- 상속 부동산 매도
- 임대주택 매도
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