장기보유특별공제는 부동산 양도 시 보유·거주 기간에 따라 양도차익을 6~80% 공제해주는 제도. 1세대1주택자가 압도적으로 유리하며, 단순 보유만으로도 매년 4~6%씩 누적됩니다.
**1세대1주택자 (보유+거주)**
| 보유 | 보유 공제 | + 거주 동일 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | + 12% | 24% |
| 5년 | 20% | + 20% | **40%** |
| 7년 | 28% | + 28% | **56%** |
| 10년 | 40% | + 40% | **80%** (한도) |
**다주택자 (보유만)**
| 보유 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 5년 | 10% |
| 10년 | 20% |
| 15년↑ | 30% (한도) |
**예시: 1세대1주택자 12억 매도 (10년 보유·거주)**
- 양도가 12억 이하 → 100% 비과세 (장특공 적용 X)
- 양도가 13억 (12억 초과 1억)
- 초과분 1억 × 80% 공제 = 2,000만 과세
- 누진세율 24% × 2,000만 = **480만 양도세**
**예시: 다주택자 5억 매도 (10년 보유)**
- 양도차익 1.5억
- 장특공 20% = 3,000만 차감
- 잔액 1.2억 × 누진세율 35%
- = 4,200만 양도세
- 다주택 중과세 추가 시 + 2~3,000만 (한시 유예)
**핵심 분기 4가지**
**1. 1세대1주택 자격**
- 양도일 기준 1주택 보유
- 일시적 2주택 (3년 내 처분) → 1주택자 인정
- 동거 자녀 별도 세대 분리 시 1세대1주택 가능
**2. 거주 기간 입증**
- 양도일 기준 보유 기간 중 실제 거주
- 등기부등본 + 주민등록 5년 보관
- 임차 거주 시 거주 인정 X (소유 + 실거주)
**3. 상속·증여·재건축 합산**
- 상속 받은 주택: 피상속인 보유 기간 합산
- 재건축 주택: 종전 주택 보유 기간 합산
- 증여받은 주택: 증여자 보유 기간 합산 (5년 이내 양도 시 미인정 케이스 多)
**4. 자경 농지·임야**
- 자경(농민) 1년당 5% 공제 → 15년 75%
- 일반 농지 1년당 2%
- 임야 1년당 2%
**홈택스 5분 신고**
① 양도소득세 신고 (양도일+2개월 내)
② 보유 기간·거주 기간 입력
③ 자동 공제율 산정
④ 양도차익 - 공제 = 과세표준
⑤ 누진세율 적용
**실수 회피**
- 거주 기간 미입증 → 다주택자로 분류 (30% 한도)
- 일시적 2주택 처분 시점 놓침 → 1세대1주택 박탈
- 상속 주택 보유 기간 합산 누락
- 5년 경정청구로 회수 가능