임대주택 등록은 다주택자가 정부 임대 사업자로 등록 후 8년 또는 10년 의무 임대 시 종부세·양도세를 대폭 감면받는 핵심 절세 카드. 단, 의무기간 위반 시 환수 + 가산세 40%.
**2가지 종류**
1. **8년 장기**: 양도세 **50% 감면** + 종부세 합산 배제
2. **10년 장기**: 양도세 **70% 감면** (장특공제) + 종부세 합산 배제
**5분 시뮬 (다주택 4채 5억 8년 등록)**
**미등록 (3년 운영)**
- 종부세 부부 합산 20억 → **약 1,000만/년 × 3 = 3,000만**
- 매도 차익 5억 → 양도세 약 1억
- 합계 약 4,000만
**8년 등록**
- 종부세 합산 배제 → **0**
- 매도 양도세 50% 감면 → **5,000만**
- 8년 누적 절세 효과: 약 1억↑
**5가지 의무**
1. **임대 8년·10년 보유** — 매도 X
2. **임대료 5% 한도 인상**
3. **임대 사업자 등록** (시·군·구청)
4. **임대차 표준 계약서** 사용
5. **반기 임대료 신고**
**3가지 세제 혜택**
1. **종부세 합산 배제** (9월 16~30일 매년 신청)
2. **양도세 감면** (8년 50% / 10년 70%)
3. **취득세 감면** (지방세법, 1.5~3.3%)
**홈택스 5분 신고**
① 임대 사업자 등록 (시·군·구청)
② 표준 임대차 계약서 작성
③ 9월 16~30일 종부세 합산 배제 매년
④ 반기 임대료 신고
⑤ 매도 시 양도세 감면 신청
**5가지 즉시 적용**
1. **8년 vs 10년** — 매도 의지로 결정
2. **임대료 5% 한도** 절대 — 위반 시 박탈
3. **9/16~30 합산 배제** 매년 신청
4. **8년·10년 매도 X** — 위반 시 환수 + 40%
5. **5년 보관** 등록증·계약서·신고서
**가산세 위험**
- 5년차 매각 (8년 등록) → 환수 + 5,000만 + 가산세 40% = **약 2억 추가**
- 임대료 5% 초과 → 자격 박탈
- 반기 임대료 미신고 → 박탈
**활용 케이스**
- 다주택 4채↑ 보유
- 매도 의지 적은 임대 사업자
- 종부세 부담 큰 다주택자
- 부부 공동명의 다주택
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