임대보증금 간주임대료는 부동산 임대 사업자가 자주 놓치는 함정. 보증금 3억 초과분 × 3.5% (정기예금이자율) = 가상 이자 수익으로 종합소득에 합산된다.
**산식**
간주임대료 = (보증금 - 3억) × 3.5%
**5분 시뮬 (다주택 보증금 합산)**
**예시 1: 보증금 5억**
- (5억 - 3억) × 3.5% = **700만/년**
- 종소세 35% × 700만 = **245만**
**예시 2: 다주택 합산 10억**
- (10억 - 3억) × 3.5% = **2,450만/년**
- 종소세 35% × 2,450만 = **858만**
**예시 3: 1주택 + 상가 합산 8억**
- 1주택 보증금 비과세 (3억 가정)
- 상가 5억 - 3억 = 700만 간주
- 종소세 35% × 700만 = 245만
**5가지 절세 전략**
**1. 월세 전환 (보증금 ↓)**
- 보증금 5억 → 1억
- 월세 +200만/월 (연 2,400만)
- 간주임대료 700만 → 0
- 단, 월세 100% 종소세 vs 간주 35% 만
**2. 부부 공동명의 분산**
- 부부 보증금 3억씩 분산 → 비과세
- 부부 종합소득 분산
**3. 다주택 → 1주택**
- 1주택 임대 비과세
- 다주택 매도 시뮬
**4. 법인 전환**
- 임대법인 9% vs 개인 35%
- 매출 5,000만↑ 임대 사업
**5. 분리과세 활용**
- 연 임대 2,000만 미만 → 14% 분리
- 2,000만↑ → 종합 (35%↑)
- 간주 합산 후 분기점 시뮬
**홈택스 5분 신고**
① 12/31 보증금 잔액 집계
② 다주택·상가 보증금 합산
③ (합산 - 3억) × 3.5% 산정
④ 종소세 5월 신고 (개인) / 법인세 3월 (법인)
⑤ 5년 보관 (임대차 계약서)
**5가지 즉시 적용**
1. **3억 한도 매년 점검** — 보증금 인상 시 영향
2. **다주택 합산** — 1채씩 분산 인식 X
3. **월세 전환** 시뮬 (종소 vs 간주)
4. **부부 공동명의** 분산 임대
5. **5년 보관** — 임대차 계약서
**가산세 위험**
- 미신고 가산세 20%
- 보증금 누락 → 추징 + 가산세 40%
- 다주택 합산 누락 → 가산세 20%
**활용 케이스**
- 다주택 임대업 (3채↑)
- 상가·오피스 임대
- 1주택 + 상가 혼합
- 임대법인 운영