다주택자에서 1주택자로 정리하는 것은 단순한 매도가 아닌, 매도 순서·시기·방법 모두 핵심 절세 포인트. 1세대1주택 비과세 12억 + 종부세 18억 부부 합산 + 간주임대료 0 → 종합 절세 효과 5억↑ 가능.
**3대 효과**
1. **양도세 1세대1주택 비과세 12억**
2. **종부세 18억 부부 합산 면제**
3. **간주임대료 0** (1주택 비과세)
**5분 시뮬 (3주택 → 1주택)**
**현재: 3주택 (각 6억, 8억, 12억)**
- 보증금 합산 (가정 5억) → 간주임대료 700만
- 종부세 부부 합산 26억 → 약 800만/년
- 양도세 다주택 가산 (조정지역)
**1주택 정리 후 (12억 1주택 보유)**
- 양도세 12억 비과세
- 종부세 18억 미만 → 0
- 간주임대료 X (1주택)
- 매년 절세 약 1,500만
- 5년 누적 7,500만
**매도 순서 5종 (절세 핵심)**
**1. 비조정 → 조정 순서**
- 비조정지역 먼저 매도 (양도세 ↓)
- 조정지역 마지막 1주택 비과세
**2. 단기 → 장기 순서**
- 단기 (2년 미만) 먼저 매도 (단기 양도세 60% 회피)
- 장기 보유 1주택 비과세
**3. 신축 → 노후 순서**
- 신축 매각 (시세 차익 ↓)
- 노후 1주택 보유 (시세 차익 ↑ → 비과세)
**4. 일시적 2주택 활용**
- 신규 매수 + 기존 3년 내 매도
- 일시적 2주택 비과세
**5. 부부 공동명의 활용**
- 부부 합산 18억 종부세 면제
- 양도세 부부 분산
**홈택스 5분 신고**
① 보유 주택 명세 + 매도 순서 시뮬
② 매도일+2개월 예정신고 (양도세)
③ 다음해 5/31 확정신고
④ 1주택 비과세 신청 (12억 한도)
⑤ 5년 보관 (계약서·세금)
**5가지 즉시 적용**
1. **부부 공동명의** — 18억 종부세 면제
2. **비조정 먼저 매도** — 양도세 ↓
3. **단기 먼저 매도** — 60% 회피
4. **일시적 2주택** — 신규 + 3년 내 매도
5. **세무사 자문** — 매도 순서 시뮬
**가산세 위험**
- 단기 (2년 미만) 매도 → 60%
- 다주택 + 조정지역 → 가산세 +20%p
- 1세대1주택 12억 초과 → 양도세 부과
- 일시적 2주택 3년 초과 → 비과세 박탈
**활용 케이스**
- 다주택자 (3채↑) 정리
- 60세↑ 시니어 다운사이징
- 자녀 출가 후 1주택 회귀
- 부동산 시장 조정기