빠른 답변 — 한국 세무 핵심 질문

공시가 12억 (다주택 6억). 12월 1~15일 신고·납부.

주택 7월·9월 분납. 토지·건축물 9월. 분납 신청 가능.

잔금일·등기일 빠른 날 + 60일 이내 신고. 미신고 0.5% 가산세.

2주택 본세 8.0% / 3주택+ 12.0% (합계 약 8.4~12.4%).

매년 6월 1일 보유자가 1년치. 5/30 매수 vs 6/2 매수 차이 큼.

재산세 모든 보유자 (7·9월). 종부세 1주택 12억·다주택 9억 초과만 (12월).

1세대1주택 각자 12억 → 합산 18억 비과세. 공시가 20억까지 종부세 0원.

부부 1/2 공동명의 → 양도세 누진 분산 + 종부세 18억 합산. 공시가 20억 1주택 종부세 0원.

1세대1주택 + 연 임대료 1,000만 이하 자동 비과세. 2,000만 이하 분리과세 14%.

(보증금 - 3억) × 3.5% (정기예금이자율) = 간주임대료. 종합소득 합산. 다주택·상가 보증금 합산.

1주택 임대 비과세. 다주택 (2주택↑) + 상가 보증금 합산 → 3억 초과분 적용. 1주택 + 상가는 상가만 합산.

보증금 5억 → 간주 700만 → 종소 245만 / 월세 200만 → 연 2,400만 → 종소 840만. 595만 차이.

연 임대 2,000만 미만 14% 분리 / 2,000만↑ 35%↑ 종합. 간주임대료 합산 후 분기점 시뮬 권장.

8년·10년 정부 임대 사업 등록 시 종부세 합산 배제 + 양도세 50% 감면. 9/16~30 매년 합산배제 신청.

8년 양도세 50% 감면 / 10년 70% 감면 (장특공제). 5억 차익 기준 5천만 vs 3천만 — 2,000만 추가 절세.

연 5% 이내 — 위반 시 자격 박탈 + 종부세 합산 배제 환수 + 양도세 감면 환수.

8년·10년 미달 매각 → 양도세 감면 환수 + 종부세 누적 환수 + 가산세 40%. 5년차 매각 시 약 2억 추가 부담.

신규 매수 + 3년 내 기존 매도 + 신규 1년 거주 → 1세대1주택 비과세 12억. 갈아타기 핵심.

비조정 → 조정 / 단기 → 장기 / 신축 → 노후 / 일시적 2주택 / 부부 공동명의 5가지 전략. 1세대1주택 12억 비과세 + 종부세 18억.

사망일 시가 (상속 평가액). 6개월 내 감정평가 권장. 상속세 신고 시가와 동일 사용.

부모 보유 + 자녀 보유 합산 → 자녀 1년 매도해도 합산 시 장기 인정. 단기 양도세 (60~70%) 회피.

자녀 무주택 + 합산 보유 2년↑ → 1세대1주택 비과세 12억 적용. 시가 12억 한도.

상속 1주택 + 자녀 기존 1주택 → 5년 내 기존 매도 → 1주택 비과세. 신혼 합가·부모 봉양도 동일.

1년 미만 **70%** / 1~2년 **60%** / 2년+ 누진 (6~45%) + 조정지역 다주택 가산 (+20~30%p).

1세대1주택 — 3년 6% / 5년 16% / 10년 30% (한도). 누진세율 적용 후 차익 감면.

5억 차익 기준: 1년 미만 70% = 3.5억 / 2년+ 35% = 1.75억 / 10년+ 30% 공제 = 1.225억. 최대 2.275억 절세.

2주택 +20%p / 3주택 +30%p — 단기 + 다주택 = 최대 100% 양도세. 양도 의미 X.

보유기간·자녀 주택·비과세 12억·일시적 2주택·부부 공동명의·임대 등록 5종 사전 시뮬 필수.

60세↑ 부모 합가 → 10년 이내 1주택 매도 비과세. 일시적 2주택 (3년) 대비 7년 추가.

일반 다주택 양도세 1.75억 vs 합가 비과세 0 → **1.75억 절세**. 부모 사망 후 5년 추가 (사실상 15년).

일시적 2주택 3년 / 동거봉양 10년 — 60세↑ 부모 동거 가능 시 합가 압도적 (7년 추가).

결혼 후 5년 이내 1주택 매도 → 1주택 비과세 12억. 일시적 2주택 (3년) 대비 2년 추가.

일반 다주택 양도세 1.75억 vs 합가 비과세 0 → 1.75억 절세. 자녀 + 부모 합가 결합 시 추가 254만/년.

신혼 5년 / 일시 3년 / 동거봉양 10년. 결혼·갈아타기·부모 봉양 별 선택. 결합 가능.

결혼 5년 + 동거봉양 10년 결합 → 1주택 비과세 + 인적공제 + 출산·양육 + 자녀 증여. 10년 누적 5억 절세.

부부 합산 18억 면제 (단독 12억 대비). 자산 21억 기준 800만/년 절세 (5년 4,000만).

5억 차익 단독 1.75억 (35%) vs 부부 1.2억 (24% × 2) → 5,500만 절세. 부부 각자 별도 누진.

부부 각자 자금 출처 (소득·증여·차입금·상속) 명확. 단방향 이체 → 증여 의제. 5년 자금 흐름 보관.

종교 시설 외 상가 임대 → 별도 일반 과세 + 부가세 신고 + 사업자등록 의무.

분할 시점 양도세 비과세. 단, 매도 시 본래 보유기간 적용 (부부 + 본인 합산).

재산분할 (양도세 X) + 위자료 (소득세 X) + 자녀 양육비 (소득세 X). 5년 합계 7.5억 비과세.

5억 부동산 차익 5억 매도 시 분할 0 vs 일반 1.75억. + 위자료·양육비 결합 시 7.5억 비과세.

5년 사실혼 X 입증 필수 (별도 거주·경제·관계). 위장 시 부정 + 환수 + 가산세 40%.

재산분할 + 보유기간 합산 + 1세대1주택 12억 비과세 → 매도 시 양도세 0. 양육 부모 인적공제 결합.

재산세 7·9월 (시가표준 0.1~0.4%) + 종부세 12/1~15 (공시가 - 한도 × 0.5~6%). 6/1 기준.

단독 12억 → 부부 18억. 18억 자산 단독 252만/년 vs 부부 0. 5년 누적 1,000~1,500만 절세.

25억 자산 단독 546만 vs 부부 294만 (252만 차이). 5년 누적 1,260만. + 양도세 분산 5,500만.

임대주택·기숙사 종부세 합산배제 매년 신청 의무. 누락 시 부과. 9월 16~30일 자치구 신청.

60세 30% / 65세 50% / 70세 80% 감면. 1세대1주택 한정. 매년 신청 의무.

농지 8년 자경 → 양도세 100% 감면 (5억/년, 100억 누적). 5억 차익 1.75억 비과세.

5년 자경 50% 감면 → 5억 차익 8,750만 부담. 8년 자경 100% 감면 → 0. 3년 차이로 8,750만.

농지 소재지 거주 + 농약·종자·트랙터 영수증 8년 + 면세유 신청 기록. 임대 시 농업소득 X.

부모 자경 8년 + 자녀 상속 → 자녀 즉시 매도해도 합산 8년+ → 100% 감면 (5억 비과세).