🏷️ #부동산

부동산 매매·중개·시행 — 양도세 vs 사업소득세 분기, 매입세액공제, 부가세 매매 의무.

공인중개사 사무소 — 중개수수료 매출, 사무실 임차료, 자격증 갱신, 보증보험.

아파트·오피스텔·상가 시행·분양 — PF 대출, 시공사 외주, 분양 매출, 성실신고 15억.

주택·상가 임대 세무 — 주택임대 2천만 분리과세, 상가 부가세, 종부세, 등록임대사업자.

주택·상가 매도 전 양도세 절세 전략. 1세대1주택 비과세, 장기보유공제, 공동명의 분산, 경정청구.

비거주 외국인 한국 부동산 매수·임대·매도 — 외국인등록·취득세·임대소득·양도세 통합.

단기 vs 장기·1주택 비과세 12억·일시적 2주택·임대 등록·부부 공동명의 — 매도 결정 통합 10단계.

상속 부동산 매도 — 사망일 시가·합산 보유·1주택 비과세·일시적 2주택·임대 등록 통합 10단계.

한국 3대 자산 — 1주택 12억 비과세 / 대주주 22% / 가상자산 250만+22%. 통산 불가.

부부 1/2 공동명의 → 양도세 누진 분산 + 종부세 12억 → 18억 합산. 공시가 20억 1주택 종부세 320만 → 0원.

재산세 = 모든 보유자 / 종부세 = 1주택 12억·다주택 9억 초과만. 둘 다 6/1 기준.

단발 매도 → 양도세 (1주택 비과세 12억). 반복 매매 → 사업소득 (1년 미만 누진세).

이혼 재산분할: 양도세 X + 보유기간 합산. 일반 매도: 35% 누진 + 보유기간 본인.

상속 즉시 매도: 합산 보유 활용. 무주택 자녀 + 합산 2년↑ → 1주택 비과세 12억.

부동산 등기 시 단독 vs 1/2 공동 — 누진세율·종부세 공제·종합과세 분산 효과.

단기 매도 70% 가산. 2년+ 보유 시 누진 + 장특공제 (10년 30%). 부동산 매도 타이밍 절대 핵심.

1세대1주택 비과세 12억 + 장기보유공제 80% + 매도 시점 분석. 양도세 0원 가능.

매도 결정 → 양도세 예정신고 (말일+2개월) → 다음해 5월 확정신고.

비거주 외국인 한국 부동산 매수 — 신고·세금·외환 송금까지 단계별 절차.

단기 양도세 70% 회피·1주택 비과세·일시적 2주택·임대 등록 — 매도 6개월 전 사전 점검 10항목.

사망일 시가·상속세·합산 보유·1주택 비과세 — 부모 사망부터 매도 완료까지 10단계 점검.

재산분할·위자료·양육비·부동산 명의이전 — 세금 회피 함정 주의.

5천$ / 1만$ / 5억 3대 신고 한도 매년 점검 — IT·유튜버·VC·해외 부동산 투자자 필수.

신혼·청년 첫 주택 구매 — 취득세 50% 감면 + 1주택 양도세 비과세 + 월세→자가 전환 절세.

농지 소재지 거주·자경 영수증·면세유·8년 카운트·자녀 합산 — 매년 10단계.

임대주택·기숙사 합산 배제 매년 의무 신청 — 누락 시 종부세 부과. 9월 보름 사전 10단계.

주택 6억 (1세대1주택 12억) / 토지 5~80억

금융·부동산 계약서 금액별 (1만~35만)

개인 15년·법인 15년 이월. 부동산 결손은 합산 X

주택 6억(1주택 12억) 초과 보유시 부과. 12월 납부.

부동산·주식 등 자산 매도 차익에 부과. 1주택 12억 이하 비과세.

부동산·자동차 등 취득시 부과. 주택 1~3%, 상가 4%.

주택·토지·건축물 보유세. 매년 7/15·9/15 분할 납부.

공시가 12억 (다주택 6억). 12월 1~15일 신고·납부.

사망일 시가 (상속 평가액). 6개월 내 감정평가 권장. 상속세 신고 시가와 동일 사용.

6억원 (10년 합산). 부동산 공동명의 등기 절세에 활용.

부동산·주식·가상자산 종류별 통산만. 주식 5년 이월공제 / 가상자산 X.

자녀 명의 5억 부동산 → 증여세 1.4억 + 과징금 + 가산세 = 약 2.2억 부담.

상속세: 시가 - 5억 일괄 / 양도세: 매도가 - 사망일 시가. 동일 시가 사용 핵심. 12억 부동산 기준 합계 약 1.4억.

연금 + 부동산 + 금융자산 → 자녀 상속 + 배우자 30억 공제. 부부 공동명의 결합 시 50억 자산 8억 절세.

5억 부동산 차익 5억 매도 시 분할 0 vs 일반 1.75억. + 위자료·양육비 결합 시 7.5억 비과세.

세무사·변호사·보험설계사·부동산·경영 컨설턴트 5종 통합. 1억~수억 비용 (절세 70억의 1.5%).

주택 7월·9월 분납. 토지·건축물 9월. 분납 신청 가능.

1세대1주택 12억 (부부공동명의 18억). 다주택 9억.

임대주택·주거용 오피스텔 합산배제

부부 공동명의 1주택 단독명의 환산

부동산·주식·파생상품 등 양도세 신고

1세대1주택 12억 공제. 부부공동명의 18억.

한국 부동산·주식·가상자산 양도소득세 모든 것을 한 페이지에 정리. 비과세·감면·환급까지.

부동산 사이클 세금 정리: 매수(취득세) → 보유(재산세·종부세·임대) → 매도(양도세). 1주택자·다주택자·임대사업자별 절세 전략.