# 🏘️ 부동산 임대업 5분 — 1주택 1,000만 비과세

> *2026-05-04* · **부동산** · 📖 2분 read
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**주택 임대 1주택 1,000만↓ 비과세 / 2,000만↓ 분리 14%. 상가 부가세 + 임대사업자 우대.**

한국 부동산 보유자가 가장 흔한 추가 소득. 주택·상가·오피스텔별 세금 분류와 절세 전략을 5분에 정리.

**주택 임대 분류 매트릭스**
| 임대료 | 1세대1주택자 | 다주택자 |
|---|---|---|
| 연 1,000만 이하 | **비과세** | 분리 14% |
| 1,000~2,000만 | 분리 14% (15.4%) | 분리 14% |
| 2,000만 초과 | **종합과세** | 종합과세 |

**예시 1: 1세대1주택 + 월세 80만 (연 960만)**
- 1,000만 이하 자동 비과세
- **세금 0원** ✨

**예시 2: 1세대1주택 + 월세 100만 (연 1,200만)**
- 1,000만 초과 → 분리과세 14%
- 14% × 1,200만 = **168만**

**예시 3: 다주택자 + 월세 200만 (연 2,400만)**
- 종합과세 자동
- 다른 소득 합산 → 누진세율 적용
- 누진 24% 가정 → 약 576만

**상가 임대 (모두 종합과세 + 부가세 10%)**
- 매출 부가세 10% 신고 의무
- 사업소득 (필요경비 차감)
- 임차인은 매입세액공제 가능
- 부가세 신고 분기/반기

**오피스텔 (주거용 vs 업무용)**
- 주거용: 부가세 면세 + 1세대1주택 X (다주택 분류)
- 업무용: 부가세 일반과세

**필요경비 (사업소득) 5종**
1. 부동산 감가상각 (5~50년)
2. 수리비·관리비
3. 화재·종합 보험
4. 부동산 중개료
5. 광고비

**부부 공동명의 활용**
- 누진세율 분산
- 매출 분리 (각자 1,000만↓ 비과세 가능)
- 종부세 18억 합산 (1주택자)

**임대사업자 등록 (선택)**
- 8년 임대 의무
- 일부 양도세·종부세·재산세 우대
- 등록 후 해제 어려움 — 신중

**5가지 즉시 적용**
1. **1주택 1,000만 비과세** 한도 활용 — 월 83만 이하
2. **부부 공동명의** — 누진세율 분산
3. **2,000만 한도** 분리과세 유지 → 종합과세 회피
4. **상가 임대 매입공제** — 임차인은 매월 환급
5. **5년 경정청구** — 누락 회수

**놓치기 쉬운 케이스**
- 오피스텔 주거용 → 다주택자 분류
- 보증금 운용 이자 → 별도 분리 15.4%
- 임대료 미수 → 5년 시효 후 대손 처리

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Cite: TaxWise Editorial (2026-05-04). "부동산 임대업 5분 — 1주택 1,000만 비과세". TaxWise. https://taxwise.guru/tips/rental-business-5min