# 🏚️ 상속 부동산 매도 5분 — 사망일 시가 + 합산 보유 + 1주택 비과세 12억

> *2026-05-04* · **부동산** · 📖 2분 read
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**취득가 = 사망일 시가, 보유기간 = 부모+자녀 합산. 1주택 비과세 12억 + 일시적 2주택 결합.**

상속 받은 부동산 매도는 일반 매도와 룰이 다르다. 취득가는 사망일 시가, 보유기간은 부모+자녀 합산. 합산 보유 활용 시 단기 매도해도 장기 양도세 + 1주택 비과세 12억 적용 가능.

**3대 핵심 룰**
1. **취득가** = 사망일 시가 (상속 평가액)
2. **보유기간** = 부모 보유 + 자녀 보유 (합산)
3. **1주택 비과세** = 자녀 무주택 + 합산 2년↑

**5분 시뮬 (부모 10년 보유 8억 부동산 → 자녀 1년 보유 후 9억 매도)**
- 자녀 보유: 1년 (단기)
- **합산 보유: 11년 (장기)**
- 차익: 9억 - 8억 = 1억
- 자녀 무주택 → 1주택 비과세
- 양도세 = **0**

**예시 2: 시가 12억 → 15억 매도**
- 차익: 3억
- 12억 한도 내 1주택 비과세
- 양도세 = 0

**5가지 활용 전략**

**1. 합산 보유 (단기 매도)**
- 부모 10년 보유 → 자녀 1년 매도
- 합산 11년 → 장기 양도세 (60% 회피)

**2. 1주택 비과세 12억**
- 자녀 무주택 + 합산 2년↑
- 12억 한도 내 비과세

**3. 일시적 2주택**
- 상속 1주택 + 자녀 기존 1주택
- 5년 내 기존 매도 → 비과세

**4. 부부 공동명의 분산**
- 부부 합산 18억 종부세 면제
- 양도세 분산

**5. 임대주택 등록 (8년·10년)**
- 상속 부동산 등록 → 종부세 합산 배제 + 양도세 50~70% 감면

**상속세 + 양도세 시뮬 (시가 12억)**
- **상속세**: 12억 - 5억 일괄 = 7억 → 누진 약 1.4억
- **양도세 (15억 매도)**: 15억 - 12억 = 3억 차익 → 1주택 비과세 0
- **합계 1.4억**

**홈택스 5분 신고**
① 사망일 6개월 내 감정평가 (시가 입증)
② 상속세 신고 (사망일+6개월)
③ 매도일+2개월 양도세 예정신고
④ 다음해 5/31 확정신고
⑤ 1주택 비과세 신청서

**5가지 즉시 적용**
1. **사망일 6개월 내** 시가 평가 즉시
2. **합산 보유** 활용 — 단기 매도 안전
3. **1주택 비과세** — 자녀 무주택 + 합산 2년
4. **상속세 = 양도세 시가** 일치
5. **5년 보관** 시가 평가서·신고서·계약서

**가산세 위험**
- 상속세 6개월 미신고 → 가산세 20%
- 시가 평가 부정확 → 추징
- 1주택 비과세 박탈 (다주택 자녀)

**활용 케이스**
- 부모 사망 후 자녀 상속
- 1주택 자녀 (무주택 → 매도 후 비과세)
- 다주택 자녀 (정리 후 1주택 비과세)
- 부동산 시장 갈등기

관련: /term/inherited-property-disposal | /term/one-house-exemption

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Cite: TaxWise Editorial (2026-05-04). "상속 부동산 매도 5분 — 사망일 시가 + 합산 보유 + 1주택 비과세 12억". TaxWise. https://taxwise.guru/tips/inherited-property-disposal-5min