# 🏢 임대주택 등록 (8년·10년)

> **8년·10년 임대주택 등록 시 종부세 합산 배제 + 양도세 50% 감면 + 취득세 일부 감면.**
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> Updated: 2026-05-12
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## 개요

임대주택 등록은 다주택자가 정부에 임대 사업 등록 후 8년 또는 10년 이상 임대 의무를 이행하는 제도. 등록 시 종부세 합산 배제 + 양도세 50% 감면 + 임대료 인상 5% 제한 + 의무기간 위반 시 환수. 다주택자의 가장 강력한 종합 절세 카드.

## 1. 등록 종류·의무

**1. 단기 임대 (4년)**
• 폐지 (2020.7.10 이후)
• 기존 등록자만 유지

**2. 장기 임대 (8년)**
• 8년 임대 의무
• 임대료 5% 인상 제한
• 종부세 합산 배제 (조건부)
• 양도세 50% 감면 (조건부)

**3. 장기 임대 (10년)**
• 10년 의무
• 5% 인상 제한
• 종부세 합산 배제
• 양도세 70% 감면 (장특공제)

**의무**
• 임대료 5% 이내 인상
• 8년·10년 매도 X
• 임대 사업자 등록 (시·군·구청)
• 임대차 표준 계약서
• 임대료 신고 (반기)

## 2. 세제 혜택

**1. 종부세 합산 배제 (9월 16~30일 신청)**
• 임대주택 → 본인 1주택 외 합산 X
• 부부 합산 18억 → 무관
• 매년 신청 의무

**2. 양도세 감면**
• 8년 등록 → 50% 감면
• 10년 등록 → 70% 감면 (장특공제)
• 매도 시점 적용

**3. 취득세 감면 (지방세)**
• 신축·매수 임대주택 일부 감면
• 1.5%~3.3% (지방세법)

**예시: 다주택 4채 (각 5억) 8년 등록**
**미등록**
- 종부세 부부 합산 20억 → 약 1,000만/년
- 매도 시 양도세 50% 풀

**8년 등록**
- 종부세 합산 배제 → 약 0
- 매도 시 양도세 50% 감면
- 5억 차익 매도 → 양도세 1억 vs 0.5억 (50% 감면)

## 3. 의무 위반·환수

**의무기간 위반 (8년·10년 미달)**
• 매도 시점 양도세 환수
• 종부세 합산 배제 환수
• 가산세 40%
• 부분 환수 (의무기간 비례)

**예시: 5년차 매각 (8년 등록)**
• 양도세 50% 감면 환수
• 종부세 합산 배제 5년 누적 환수 (약 5,000만)
• 가산세 40% 추가
• 추가 부담 약 2억

**임대료 5% 위반**
• 등록 자격 박탈
• 종부세 합산 배제 환수
• 양도세 환수

**5년 보관**
• 임대 등록증·계약서·임대료 신고서
• 종부세 합산 배제 신청서
• 매년 임대 명세
• 세무조사 1순위

## 4. 실무 팁

1. **8년 vs 10년 결정** — 매도 의지에 따라 선택
2. **종부세 합산 배제 9/16~30 신청** — 매년
3. **임대료 5% 한도** — 위반 시 박탈
4. **8년·10년 절대 매도 X** — 위반 시 환수 + 가산세 40%
5. **임대 신고 반기** — 누락 시 박탈
6. **표준 계약서** 사용 의무
7. **5년 보관** — 임대 등록증·계약서·신고서
8. **세무사 자문** — 8년 등록 5,000만↑ 임대

## ❓ 자주 묻는 질문

**Q. 8년 vs 10년?**

A. 8년 양도세 50% 감면 / 10년 양도세 70% 감면 (장특공제). 종부세 합산 배제 동일.

**Q. 종부세 합산 배제?**

A. 9월 16~30일 신청 — 임대주택 부부 합산에서 제외. 매년 신청 의무.

**Q. 의무 위반 시?**

A. 8년·10년 미달 매각 → 환수 + 가산세 40% + 종부세 합산 배제 환수.

## 🔗 관련 계산기

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Cite as: TaxWise Editorial. "임대주택 등록 (8년·10년)". TaxWise, 2026. https://taxwise.guru/term/registered-rental-housing